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赣州房掌柜对赣州市2019年的房价涨跌预测

静花园主 2019-1-28 园主原创作品 376 次

作者:赣州房掌柜李启军


2019年赣州楼市如何发展?对于普通置业者来说,最关心的还是房价,赣州房掌柜李启军的观点是:总体稳中有升,有涨有跌,选择位置是关键,这时候需要自己对房产的认知或者中介专业人士做参考,你才能获得满意的答案.
一、赣州作为典型的三四线城市,就是因城施策这个政策底托住了赣州的房价,许多人从2018年以来,甚至自发稿时间为止,依旧以为赣州房价会跌,那可能性微乎其微。
李克强总理和张高丽副总理都先后表示,要坚持因地制宜、因城施策,逐步化解房地产库存。住建部也提到,要根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。
结合近期20多个一二线城市相继出台调控措施,控制一批重点炒作价位明显过高的一线城市,必须让它们回到一半的位置,凡事有个度,必须让恶意炒作的人付出代价.
所以可以看出 “控一线、稳二线、激活三四线”将是2018年乃至2019年,楼市调控政策的重要目标。
2015年330新政的此轮房地产盛宴之后,分化走势明显,存在过热风险的无疑是一二线城市和一线城市周边城市。政府意图十分明显:严控一二线及周边城市房价泡沫风险,将资金和需求合理引导到三四线城市,防止房地产投资快速下滑,拖累经济增速。受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,作为农民工传统输出区域中心城市必然会承接部分回流客户。

房掌柜认为赣州房价稳中有升


赣州流动人口的代际更替已悄然发生,近千万人口的大城市,80后、90后等新生代已逐步成为流动人口的主体。与其父辈相比,大多数新生代农村户籍流动人口在城市成长,以后更愿意在城市就业和发展。在我市外出人口主要流入地珠江三角洲和长江三角洲城市,2015和2016年的一波楼市暴涨将大多数务工人员(省外约100万左右)拒之门外,他们将会把目光投向楼价相对低位、配套相对完善的中心城区置业。再加上两个经济三角带产业结构发生变化,劳动密集型产业梯次向经济连接带的赣州转移也会带来部分人口置业需求。中央也是乐于看到这种城镇化波次发展的,近期一线核心城市屡屡出台划定城市边界,控制人口规模的政策背后明显有中央政策的影子。
既然是因城施策,那么必然会赋予地方政府更大的政策自主权。住建部多次强调要提高棚户区改造货币化安置比例,赣州市政府则表态“推进棚户区改造主要实行货币化安置”,快速解决棚改户住房问题、节约成本、推动房地产去库存,拉动投资、促进消费。去年赣州的货币化安置工作经验全国推广,今年推进力度要求不亚于去年。2017年中心城区棚户区改造13349户,比2015年全市总的10126户还多(未查到2016年中心城区棚改数据)。除此之外,2017年赣州市政府最新出台了《赣州市中心城区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法(试行)》增加了货币补偿安置模式,适度提高了房屋拆迁补偿安置标准,增加了可享受购房补助的合法住宅面积上限规定。要知道,原来集体土地上拆迁基本都是以实物,也就是在原地或异地建立安置房的形式予以补偿的。现在增加了货币补偿,并给予多项优惠,选择拿钱买房的老俵应该不少。根据政府工作报告公开数据测算,2017年城镇化率要提高1.47个百分点,作为承载人口城市化的主战场中心城区,任重而道远。
二、章江新区价格的锚定作用及一级市场(土地)对二级市场(新房)的传导效应。章江新区是赣州中心城区城市发展的核心区域,随着近年政府的重点打造,业已成为集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区,也成为民众投资置业的头号热土。据晒房网的一项购房区域意向投票中,即使在限购政策出台之后,章江新区仍以28%得票率拔得头筹.
在2017,2018赣州调控的市场中,新区领涨各板块,不愧为带头大哥。依旧涌现出尚江尊品,江山里,中航公元,中海系等高端楼盘品牌,且价位节节攀升,居高不下.
新区的重要性体现在价格的锚定作用,涨跌具有风向标意义。其它区域唯其马首是瞻,楼盘定价首先以其价格参考,再根据本区域实际制定差异化楼盘房价。据统计,2016年新区的出让商住用地10宗,楼面地价在2000-3000区间的两宗,4000-5000,5000-6000区间的各四宗。按照房价组成=楼面地价+建安成本+财务成本+税费+运营成本粗略估算,开发商要获得合理利润,80%以上楼盘定价要到1万左右。况且拿地的全是绿地,恒大、中海、中航(已转让给保利)这样的房地产大佬,本身现金流十分充足,融资成本低,年年赚得盆满砵满,实力和品牌都支撑他们的高定价,卖得慢点也熬得住。
经开区、蓉江新区这些小老弟盯着新区高高在上的房价心里就有了涨价的底气。经开区等区域楼盘去年后来居上,具有洼地效应,随着各方面配套的完善,房价也会逐步攀升,直至和章江新区比价到一个合理水平,达成新的平衡,蓉江新区特别值得关注,绿地一口气买下12块地,高铁经济带的兴起,就在一振臂的时间,或许一觉起来已经是一片新天.
三、赣州发展策略及现状。从潘时代全力打造章江新区,到现在李时代政府重点发展蓉江新区,政府造城的冲动总是无法遏制。毕竟可以一举多得:拉大城市框架、创造土地收入、提升城市品味。在现阶段章江新区土地资源逐渐枯竭的情况下,政府统筹协调发展其它片区便是顺理成章的事情。从赣州314房地产调控文件中可以初见端倪,限购一方面是抑制章江新区投机炒作、稳定预期,应对上级的问责。更重要的是,通过划定区域的限购引导需求到其它片区,实现各区域统筹协调发展。毕竟,六个片区(河套老城区、章江新区、经开区、水东、沙河、蓉江新城)都是亲身儿子,也不能太厚此薄彼,更何况其它区域还有大量土地要卖。当限购限贷限价暂时摁住了章江新区的房价和需求的时候(长期还是看涨的哦),垄断一级市场的政府会通过兴建学校、商业、公园、路网等措施提升其它区域的价值,仍然会采用价高者得的模式控制节奏推地,引起在新区已经无地可买的开发商轮番哄抢。拍地价高了引起买家价格上涨的预期,房价涨了,开发商就更有底气高价拿地了。

绿地集团数千亿的大赣州助推策略


四、易涨难跌的刚需市场和房地产周期。近十年来,中国房地产市场经历过2008年和2014-2015年两次调整。除省会南昌外,赣州每次都在各地市中率先走出低谷,率先反弹,这与其房地产市场的内在结构是密不可分的,也是赣州风水宝地的牛逼之处。赣州以本地置业为主,除域内部分投资盘外,区域外投资投机较少,属于典型的刚需市场,且辖区人口多,承接力量较强,市场相对稳定,呈现易涨难跌的局面。即使市道不好时,只要价格合理,刚需还是要买房,也就是买房这个奖池资金永远不会干涸。在2015年绝大部分三四线城市还苦苦挣扎时,赣州中心城区以成交219.2万平米,同比2014年增长65.8%的成绩满血复活,要知道2013年巅峰时期中心城区也只成交了158.85万平。当然,这与当时各大房企降价跑量是分不开的(当年成交均价5938元,比2014年下跌了177元),但在当时大环境下取得这个成绩也殊为不易。2009年和2016年市场光景好的时候,赣州则在省内各地市中房价上涨幅度一骑绝尘。根据中国指数研究院2016年3月百城价格指数显示,赣州房价同比上涨9%,而且从2015年7月连涨8月,率先确立上涨趋势,反弹时间早、力度大。存量房(二手房)市场也体现了赣州较为典型的本地刚需市场特质,投机程度不算高,泡沫不大。新房二手房价格差,基本在10%以内,属于合理范畴。二手房的流动性较强,价格合理的二手房交易周期大概在1个月.
一般而言,在政策平稳期(赣州调控政策相对温和,从住房套数以人认房而不是家庭可见一斑),一个上涨周期大概在3-4年。按照赣州2015年7月上涨周期开始计算,赣州量价齐涨的态势或能继续。特别是2017年7月限购
按照赣州都市区规划,城镇人口和城市规模还要大幅增长;打造江西省省域副中心城市,建成赣粤闽湘四省通衢的区域性中心城市和重要的区域性综合交通枢纽城市还有漫长的城镇化道路要走;品牌房地产商还在不断涌入赣州这座城市,并在持续不断拿地,赣州房价长期看还有一个螺旋式上升的过程。在合适的时机和地域购房置业是我们刚需一族绕不开的话题,螺旋式上升是赣州市房价的主旋律.
五. 棚改的预期,2018年赣州棚改开工目标任务47114套,其中城市棚户区改造套数占大半,开工率全省第一。棚改将在2020年前结束,而现在才2019年,周期还有大概两年。

棚户区改造是造福百姓一件大好事,提高居民生活质量。同时,棚改居民得到拆迁补偿金后,购房能力提升。2018年初推动赣州房价上涨很大一个原因,正是由于部分棚改居民购买住房,使得赣州住房需求增加。未来很大可能还将因此,赣州房价有一轮上涨小高峰,每次释放的资金和外围的人口涌入,都将刚需包围的死死的,赣州房掌柜李启军所看的新房源不管是一手房还是二手房,都是被秒杀的,说明外围资金,远远大于供给房源,若算起观望的资金,这购买力足够赣州房价再上三年.

昌赣铁路将使赣州经济发展进入快速发展


六. 昌赣高铁的契机,届时,南昌至赣州最短铁路旅行时间将缩短至2小时内江西以省会南昌为中心构建覆盖全省设区市的“2小时交通圈”以及辐射粤、闽、湘、浙、沪、皖、鄂等周边省市的“4小时生活圈”
而赣州,依托昌赣高铁打造的经济带,要想富先修路,高铁一开,黄金万两,世界500强绿地集团计划在赣州投资1500亿元,主攻“产城融合”、打造人气新城.而且仅仅是开始.
拥有近千万人口、占据全省近1/4面积的江西“南大门”,确实可称之为“大赣州”。如今的大赣州,在突出打好“主攻工业、精准扶贫、新型城镇化、现代农业、现代服务业、基础设施建设”六大攻坚战,纵深推进苏区振兴发展,正推动着经济社会各项事业朝着全面建成小康社会目标稳健前行,尤其是城市建设与发展呈现出日新日异、活力四射,大赣州“大城崛起”日渐成为事实。而随着世界500强企业、拥有城市开发运营超级能力的绿地集团的加盟助力,大赣州“大城崛起”必将加快加速。
当然,,绿地除外,赣州的发展陆续吸引了不少国字号的企业,房企进驻,纷纷带进十亿百亿乃至千亿的资金,随后的人才的引进,在这么一个生龙活虎,百业俱兴的氛围下,你提出房价下跌暴跌,不是明显可笑不搭的么?

明年赣州的房价还是会持续上涨,综合以上特殊的政策+棚改+昌赣高铁等因素,所以想要买房的朋友,千万不要等下跌,因为下跌还不知道要过几年呢。但是仅仅是一家之言,并不构成投资建议,仅供合理参考. 作者:赣州房掌柜李启军,欢迎全国的赣州朋友回家乡置业房产,共同建设新赣州.(本文参考部分相关匿名文献和数据,特此感谢)

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